上海投资市场近两年十分活跃北京国安大胜广州富力，稳居积分榜第二，由于市场中资金充足北京国安大胜广州富力，稳居积分榜第二，同时可选择投资对象有限，写字楼市场凭借其良好的流通性以及透明度在市场中获得大量的投资兴趣。这些写字楼投资成交案例中，部分是以自用为目的，而由于新兴商务区为企业提供充分的选择范围，大部分自用成交都位于这些新兴商务区比如虹桥商务区以及北外滩等。

　　回顾一下近两年来上海有哪些大宗投资成交：

　　2015年第四季度：

　　- 凯雷从上海裕昌房地产手中收购位于长宁区的万宝国际广场，交易代价约为人民币15亿元。这是自2013年凯雷收购上海中区广场后达成的第一笔投资。

　　- 上海城利房地产完成壹丰广场的收购。壹丰广场座落于虹口区四川北路商圈，包含一幢3.8万平方米的写字楼和一个2.8万平方米的购物中心。

　　- 上海城利房地产斥资人民币10亿元从世邦魏理仕全球投资者手中收购818广场。这也成为本年度达成的唯一一笔纯购物中心交易。.

　　- 私募股权公司中科招商集团耗费约人民币23亿元购买位于虹口区北外滩的星外滩5号楼项目；其中部分楼层作为买方及其附属公司在上海的办公大楼，部分楼层用于租售。

　　- 亚腾资产管理 – 一家位于香港的房地产基金公司从高鹏手中购入东亚银行金融大厦所有可供出售的面积。这是继新茂大厦后亚腾资产管理在2015年内达成的第二笔交易。

　　- 领盛投资管理斥资人民币3.1亿元收购长宁区古北板块内的华园大厦。

　　- 李锦记健康产品集团和万科集团联手购入企业天地3号楼，交易代价约为人民币57亿元。万科旗下子公司V Capital将负责该项目的资产管理。

　　2016第一季度：

　　- ARA亚腾基金将该支基金旗下最后一个资产售予保德信金融集团。该笔交易 为境外交易，总价约人民币8亿元。

　　- 光大安石买入位于漕河泾的H88越虹广场。该项目由锦和集团开发，两栋楼总建筑面积约5.6万平方米，于2015年3月竣工。

　　在全球成熟物业投资回报率走低及国内降息背景下，上海写字楼物业仍是海外买家投资优选。

　　2016第二季度：

　　- 远洋地产斥资人民币24亿从里昂证券 （CLSA）手中购入东海商业中心。这 个写字楼项目在2014年被翻新。

　　- 山鹰纸业以人民币8.05亿的价格买下上海东外滩滨江国际广场6号楼，计划将之作为研发中心和上海总部。

　　- 上海瑞力投资基金管理公司以人民币12亿的价格从华人置业手中买下爱美高大厦。这座写字楼坐落在市中心黄金地段淮海中路，总建筑面积26,370 平方米。

　　- 华西证券买下保利国际中心的一幢楼为自用，单价达到每平方米人民币 83,138元。

　　徐家汇商城（集团）有限公司收购百思买徐家汇店，总建筑面积5,527平方 米。徐家汇商城将对其翻新，推进徐家汇商业环境改造升级。

　　2016上半年，境内买家异常活跃，投资市场抢购潮推升资产价格，进而激励更多业主考虑出售所持资产，为市场带来更多投资机会。

　　2016第三季度：

　　- 国华人寿斥资人民币32亿从SOHO中国手中购入SOHO世纪广场，计划部分自用。

　　- 上海人寿以人民币12.5亿的价格买下渣打银行大厦49%的股权，这座写字楼 位于浦东小陆家嘴金融中心黄金地段世纪大道，总建筑面积为38,520平方米。

　　- 远洋集团以人民币8.29亿的价格通过不良资产法拍方式获取上海科恩国际中心，项目位于静安区，靠近延安路高架。此前，上海科恩国际中心已被部分以散售方式出售。

　　- 广联达科技股份有限公司买下虹桥正荣中心2号楼为自用，单价达到每平方米人民币3.4万。

　　崇邦斥资人民币34亿买下金桥国际商业广场剩余80%股权。2013年，吉宝置业 与阿尔法投资有限公司合资公司以人民币26亿从摩根斯坦利购入该项股权。另 外，吉宝以人民币5亿向三井不动产和 丸红投资购买北京国安大胜广州富力，稳居积分榜第二了位于嘉定的好世商业广 场，该项目于今年5月竣工。

　　9月鹏里资金管理有限公司以人民币5700万购买了上海星程天然居南站酒店70%的股权，计划将其改造成80个单位的合住式项目。

　　机构投资者仍着重于写字楼市场，尤其是中心地段的优质写字楼；同时，也有 更多的投资者寻求有增值空间、产权关系清晰的成旧写字楼项目，寻求改造升 值的机会。

　　2016年第四季度:

　　- 长江实业地产有限公司以人民币200亿出售世纪汇广场，成为2016年总价最高的交易。新建成的世纪汇广场是一个高品质的综合商业项目，包括了9万平方米的地上商业部分以及13万平方米的写字楼部分。

　　- 国家投资开发公司斥资人民币53亿从中国金茂收购了星外滩1号楼，成交单价达到每平方米人民币8万，并将作为继北京之后在中国的第二总部。

　　- 嘉兴盛世神州稳利投资合伙企业以人民币53亿收购了外滩金融中心50%股权。嘉兴盛世神州稳利投资合伙企业是由中原证券以及其他四家公司成立的合伙企业，其中一家公司为复星集团的子公司。外滩金融中心是一个综合体，包括总建筑面积19万平方米的写字楼，9.6万平方米的商业以及4千平方米的剧院。复星集团仍然持有外滩金融中 心另外50%的股权。

　　- 万丈资本斥资人民币24亿从凯雷收购了中区广场，中区广场包括一幢19层的 写字楼，一座3层的商场以及2个地下车场。凯雷2012年以人民币17亿从富达莱收购中区广场。

　　- 安徽高速以人民币23亿从保利及绿地集团收购保利绿地广场A2楼，预计目的为自用。

　　- 红星美凯龙集团以人民币21亿从广州富力集团收购了虹桥富力中心，并预计 使用目的为自用。

　　- 万科以人民币11亿从腾飞瑞资收购了金桥瑞邑，单价达到每平方米人民币2.2万。金桥瑞邑是位于金桥的办公园区，由腾飞瑞资于2013年以单价每平方米人民币1.2万从青建国际（南洋） 集团收购获得。

　　- 中科招商集团斥资人民币6.6亿从禧福集团收购君庭广场，交易结构为资产交 易，君庭广场位于杨浦区国安路。

　　- 天利控股集团以人民币5.2亿从凯龙瑞收购朗润商务中心，朗润商务中心过去 是一家三星级酒店，凯龙瑞于2015年以人民币约2.6亿收购，随后将其改造成一个12层的精品写字楼，并将其中约1万平方米的面积出租给了全球最大的合作式办公运营商WeWork。

　　- 大悦城地产有限公司斥资人民币22亿以单价每平方米人民币2.5万从高富诺集团收购了长风景畔广场。长风景畔广场位于普陀区大渡河路，靠近长风公园，拥有上海第一家乐高主题乐园。此外，大悦城地产公司近期以人民币93亿向一只由新加坡政府投资公司及中国人寿共持的投资基金出售了其六个综合项目49%的股权。

　　- 资本策略地产以人民币13.5亿向凯雷收购华府天地底商部分，凯雷于2012年以人民币11.6亿从上置集团收购了华府天地底商。在本次收购以后，资本策略地产预计将重新规划地下部分以提高租金。

　　- 黑石以人民币6.1亿收购位于淮海中路的雪豹广场计划将部分商场改造成为办 公空间。

　　大面积的自用买家持续关注新兴商务区的新建项目。

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本文来源：第一太平戴维斯（摘选）

上海商业地产投资顾问李磊

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